以房養老

以房養老 盡快實施
2009-09-30
中國時報
【張金鶚、袁淑湄】
　為使老年人有足夠的金額繳納健保費，近日衛生署署長楊志良提出住宅逆向抵押貸款的概念，此概念在不動產學術界討論已久且廣受支持。金管會主委陳冲也表示，將效法歐美，研擬房屋逆向抵押貸款制度。在人口日漸老化的台灣社會，此一概念立刻引發大家關注。
　逆向（年金）抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益轉為老人在有生之年的消費資金，由於老人每月可取得由金融機構發給的現金，型式上類似「老人年金」，因此，此類房屋也稱為「年金屋」。
　美國對於住宅逆向（年金）抵押貸款已經有相當成熟的實施經驗。適用此機制的申請者為年紀超過六十二歲的屋主，其可依據持有的房屋價值向金融機構進行抵押貸款，核貸通過後，屋主可選擇一次獲得現金、每月獲得現金或兩者混合；房屋借款與年金的契約終止日是在借款人賣掉房屋、死亡或借款人在其他住所居住超過一年。若借款人賣掉房屋，出售房屋的價金高於原貸款金額，差額仍屬借款人所有；若出售房屋價金低於貸款金額，金融機構不得向借款人或其子女追討。依據美國住宅與都市發展部所公布的數據，截至二○○八年全美已有超過十一萬件的實施案例。
　台灣的住宅自有率相當高，可是當前現象是，很多老年人擁有房地產卻沒有現金可供生活，往往需要向子女索取生活費用，若子女不孝，就可能在索討生活費過程中，引發許多口角；而老年人死亡後，房地產卻由子女繼承，由子女享有老年人奮鬥一輩子的財富，而老年人生前卻難以有尊嚴地向子女索取生活費。逆向（年金）抵押貸款機制則讓老年人提供「在宅老化」，且活得有尊嚴的機會。
　例如若六十五歲老年人擁有一間價值五百萬元的房子，以貸款成數六成估算，可貸得的金額為三百萬元，以台灣平均餘命七十九歲估算，以年利率二％初估，至死亡之前，該老年人每月可領得金額約為二萬元。若老人能有穩定的現金收入，則可以不需向子女索討生活費。
　台灣可實行的機制除了運用上述「抵押貸款」的概念之外，亦可採用另一種「淨現值為零」的觀念。其作法為老年人將其持有的房地產賣給保險公司，但是老年人再向保險公司承租原來住宅（類似商用不動產常用的「售後租回（Sale and Lease Back）」機制），因此無須搬遷，反而可由保險公司負責住宅的維修與管理，減輕老年人因年邁無力維修住宅的麻煩，此外，保險公司每月再提供給老年人扣除租金後的現金做為生活費。
　以上述相同例子說明，保險公司以五百萬價金購得住宅後，假設以租金為一萬四千元出租給原老年人，則該六十五歲老年人每月扣除租金後，可領得的每月現金約為二萬元；在此機制下，老年人無須負擔管理維護費用，以及未來住宅買賣的賺賠風險。
　我們認為推動此逆向（年金）抵押貸款機制，可使市場多一種金融產品，並且台灣社會固有的「養兒防老」想法，某種程度可改變為「以房養老」。再者，隨著台灣社會特有的高住宅自有率、生育率低、老年化社會，此機制應相當適合當前推動的政策。實施此機制仍須注意配套措施，應建立完善房屋估價制度及市場轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行共同合作的保險體系。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，袁淑湄為政治大學地政系博士生）



以房養老 美捅出財務黑洞
聯合新聞網 - ‎5小時之前‎
金管會主委與衛生署署長提出反向房貸以房養老之概念，且舉美澳經驗為例，筆者在此補充說明。 美國反向房貸市場是全世界最大的，澳洲小了許多。美國於一九八○年代開始有反向房貸，但是因房子未來的價值之不確定性、可能的反向房貸申請人的道德危機，不再用心維修使房子 ...






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以房養老 美捅出財務黑洞
【聯合報╱李同龢／東華大學經濟系助理教授（花縣壽豐）】
2009.09.30 04:27 am

金管會主委與衛生署署長提出反向房貸以房養老之概念，且舉美澳經驗為例，筆者在此補充說明。
美國反向房貸市場是全世界最大的，澳洲小了許多。美國於一九八○年代開始有反向房貸，但是因房子未來的價值之不確定性、可能的反向房貸申請人的道德危機，不再用心維修使房子價值下跌及人的平均壽命增長，因此反向房貸市場一直乏人問津，業者沒有太大意願參與，故在一九九○年美國政府由房屋及都市發展局提供保險，業者不需擔心損失，從此反向房貸市場較有穩定的成長。
美國反向房貸分為三類，第一類為由地方政府及非營利組織提供，第二類為由房屋及都市發展局提供，第三類則是由私人公司單獨提供；目前第二類已占美國反向房貸九成五市場，我們一般所指的均是此類。澳洲則是從二○○五年才開始有反向房貸，且均為類似美國的第三類反向房貸，並沒有政府介入擔保。
由於金融風暴的影響，美國老年人的退休金收入大為縮水，因此今年初美國會暫時放寬反向房貸的條件到年底，合格的申請人可以申請到更多的錢且手續費也暫時定了上限。因此到目前申請數量較以往成長兩成多。澳洲的情況剛好相反，由於信用市場緊縮，又沒有如美國政府的類似擔保機制，因此今年反向房貸市場幾乎凍結。很有趣的是，在美國，大約有八成五的申請人是用反向房貸的錢還剩下的房貸，真正按月拿錢的人不多。
由於申請反向房貸的費用很高，例如在美國，一些費用加起來，最高可以到達借款一成，更不用說還要付較高的利息錢，所以其實反向房貸的成本是很高的。因此不論在美國或是澳洲一般的正直理財專家，都不建議使用反向房貸養老，除非完全沒有其他方法可取得資金。
由於老年人理財的基本知識不足，近幾年利用反向房貸詐欺老人的案件持續成長，許多老人因此房子被銀行法拍，在美國常見的例子，要老人申請反向房貸然後買保險公司提供風險高及費用高的投資型保單及昂貴的老人年金等；澳洲典型例子為要老人申請超過其所需金額的反向房貸，所以業務員可以賺更多的佣金，因為澳洲法令允許反向房貸金額可以超過其已付的房貸金額，因此造成許多老人負債反而增加。
美國房屋及都市發展局提供的有保險的反向房貸，預計二○一○年會虧損八億美金，而金管會的提議為結合社會福利的以屋養老方式的反向房貸，以美國為例，筆者覺得一定會虧損累累，且詐欺例子會層出不窮，特別是台灣沒有專業的鑑價師，如何結合精算與物件鑑價都是很大的挑戰；到時又要用納稅人的錢補貼大洞，因此評估規劃時，應考慮如何避免財務黑洞及詐欺事件。
【2009/09/30 聯合報】@ http://udn.com/


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